L’état des lieux est un document contradictoire qui décrit précisément l’état d’un logement et de ses équipements à l’entrée et à la sortie du locataire. Il est obligatoire depuis la loi du 6 juillet 1989, destinée à améliorer les « rapports locatifs ». En résumé, ce constat détermine qui paiera les réparations : l’usure normale à la charge du propriétaire, les dégradations imputables au locataire. Grâce à un état des lieux correctement réalisé, un nombre significatif de litiges sont évités chaque année.
Qu’est-ce qu’un état des lieux sur le plan juridique ?
L’état des lieux constitue un acte juridique contradictoire, et plus précisément au sens de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Cela signifie qu’il doit obligatoirement être établi par écrit, en autant d’exemplaires que de parties, daté et signé par le bailleur et le locataire.
Sans état des lieux d’entrée écrit, le logement est présumé avoir été remis en bon état de réparations locatives. Il y a là une présomption « de logement en bon état » quasi impossible à renverser pour le propriétaire.
La loi ALUR de 2014 a harmonisé ce formalisme : même présentation pour l’entrée et la sortie, comparaison facilitée, modèle-type disponible.
Le document doit décrire chaque pièce, l’état des murs, sols, plafonds, équipements et relever les compteurs.
Depuis 2016, le locataire dispose de 10 jours pour signaler des défauts non visibles le jour de l’état des lieux (chauffage défaillant découvert en octobre pour une entrée en août). Cette période monte à 1 mois pour le premier mois de chauffe.
Comment préparer correctement un état des lieux d’entrée ?
Pour le propriétaire, la préparation commence idéalement 15 jours avant :
- Faites réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires si nécessaire : DPE, électricité, gaz pour les installations de plus de 15 ans, plomb pour les immeubles d’avant 1949.
- Photographiez chaque pièce sous plusieurs angles, testez tous les équipements, relevez les compteurs. Un détail oublié à l’entrée est potentiellement une dégradation facturable à la sortie.
Le locataire doit prévoir 2 heures minimum pour un appartement standard :
- Arrivez en pleine journée pour bénéficier de la lumière naturelle qui révèle les défauts.
- Munissez-vous d’une lampe torche, d’un chargeur de téléphone pour tester les prises, d’une bille pour vérifier l’horizontalité des sols.
- Photographiez systématiquement chaque défaut mentionné. N’hésitez pas à être exhaustif : une rayure non signalée vous sera facturée 50 à 150 € selon la surface à repeindre.
Quels points faut-il vérifier lors de l’état des lieux ?
En priorité, il faut vérifier les éléments qui concentrent le nombre le plus significatif de contentieux. Voici ces éléments, avec des chiffres indicatifs (à confirmer selon votre situation et le bien) :
- Les murs d’abord : différenciez l’usure normale (jaunissement, microfissures) des dégradations (trous, traces de meubles, décollements). Un mur « en bon état » tolère quelques marques légères, « état d’usage » signifie repeindre dans 2 à 3 ans, « mauvais état » implique des travaux immédiats.
- Les sols ensuite : parquet rayé, carrelage ébréché ou moquette tachée. Il faut en effet compter environ 35 €/m² pour un parquet à poncer, environ 15 €/m² pour un vinyle à remplacer.
- Testez impérativement la plomberie : un robinet qui goutte coûte typiquement 80 € à changer, un mécanisme de chasse d’eau coûte environ 120 €.
- L’électricité : chaque prise, interrupteur, point lumineux.
- Les menuiseries : ouverture des fenêtres, fermeture des volets, état des joints. Un joint de fenêtre défaillant cause des infiltrations à 2 000 € de réparation moyenne.
Comment calculer la vétusté et les retenues légitimes ?
La vétusté correspond à la dépréciation naturelle d’un bien dans le temps. Pour avoir un point de repère quant à la vétusté de chaque élément, considérez qu’un parquet a une durée de vie de 20 à 25 ans, une peinture 7 à 10 ans, une moquette 7 à 8 ans, un équipement électroménager 10 ans.
Exemple concret : vous considérez une moquette neuve à 40 €/m² posée en 2020, mais l’état des lieux de sortie en 2024 indique une brûlure sur 2 m². La valeur résiduelle pourra se calculer comme suit : 40 € x (1 – 4/8 ans) = 20 €/m².
Ainsi, une facturation légitime sera de : 20 € x 2 m² = 40 €, pas 80 €.
Gardez à l’esprit que les grilles de vétusté officielles existent, mais elles restent indicatives. Un tribunal peut moduler les estimations et les calculs objectifs en fonction de l’entretien, la qualité initiale, l’usage normal du bien.
Quels sont les recours en cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie ?
Si le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie, le propriétaire doit saisir un huissier de justice dans les 8 jours. Cette saisie coûte entre 250 à 400 € selon la surface habitable, partageable par moitié si prévue au bail.
L’huissier établit alors un constat incontestable devant le juge. Sans cette démarche d’appel à un huissier, impossible de retenir le dépôt de garantie au-delà d’un mois.
Le locataire contestant des retenues dispose quant à lui de trois recours :
- La Commission Départementale de Conciliation (CDC), gratuite, permet souvent de trouver des solutions à l’amiable sans passer par la voie judiciaire.
- Le juge de proximité pour les litiges inférieurs à 5 000€, procédure simplifiée sans avocat.
- Le tribunal judiciaire au-delà, avec représentation obligatoire.
Les propriétaires ayant souscrit une garantie des loyers impayés bénéficient souvent d’une protection juridique incluse.
Quelles sont les spécificités de l’état des lieux dans l’immobilier de prestige ?
Les biens haut de gamme exigent une attention particulière dans le sens où locataires et propriétaires débattent sur des aspects comme un parquet Versailles, du marbre de Carrare, de la domotique complexe ou encore de l’électroménager premium. Chaque élément vaut plusieurs milliers d’euros.
Un état des lieux premium dure facilement 3 à 4 heures pour être bouclé. D’expérience, le conseil d’un expert mandaté se révèle fort utile, pour un coût estimé entre 500 à 800 € pour un appartement de standing, pour une documentation irréprochable avec reportage photographique professionnel, descriptif exhaustif, évaluation des équipements spécifiques.
Pour sécuriser vos états des lieux et optimiser la gestion locative de vos biens d’exception, Consultants Immobilier et son réseau de 18 agences mobilisent des experts spécialisés, établissent des constats incontestables et vous accompagnent dans la résolution des éventuels litiges, préservant ainsi la valeur de votre patrimoine immobilier.