Qu’est-ce que la surface habitable ?

En matière d’immobilier, il y a des notions qu’il n’est pas toujours facile d’appréhender. Lors de la vente ou de la mise en location d’un bien, il vous sera demandé de fournir des informations sur la superficie du logement. Surface loi Boutin ou surface loi Carrez, exceptions et obligations… Il existe des nuances dans les calculs à établir selon la situation du logement.

La surface habitable, dite « surface loi Boutin », correspond à la superficie des espaces habitables du logement. Elle prend en compte les pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m en excluant la superficie des murs, cloisons, embrasures de portes et de fenêtres, cages d’escaliers et marches, ainsi que les caves, garages, greniers et vérandas. La surface loi Boutin doit toujours être mentionnée dans les annonces de logements vides à louer, ainsi que lors de la vente de logements à usage d’habitation, en copropriété ou non.

Qu’est-ce qui n’est pas pris en compte dans la surface habitable ?

Le calcul de la surface habitable ne prend pas en compte certaines pièces ou parties d’un bien :

–         les combles non aménagés ;

–         les caves ;

–         les sous-sols ;

–         les remises ;

–         les garages ;

–         les terrasses, balcons ou loggias ;

–         les vérandas ;

–         les séchoirs extérieurs au logement ;

–         les parties communes ;

–         les dépendances.

Tous les autres espaces doivent être pris en compte dans le calcul, à condition de justifier d’une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 m.

Comment calculer la surface habitable

Afin de mesurer la surface habitable d’un bien immobilier, il faut additionner toutes les superficies prises en compte dans le calcul. Pour rappel, la superficie correspond à la longueur d’un espace multipliée par sa largeur. Chaque pièce dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m doit être incluse dans le calcul : salon, cuisine, salle à manger, salle de bain, toilettes, chambres, couloirs, placards, combles aménagés, etc.

Pour obtenir un résultat exact, et ainsi éviter une erreur qui pourrait coûter cher, il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel. Vous pouvez retrouver une liste des diagnostiqueurs agréés sur le site du ministère de la Transition écologique. Le calcul de la surface habitable n’a pas de durée de validité. Si aucune extension n’est réalisée dans le logement, il n’est donc pas nécessaire de refaire le diagnostic de surface.

La surface loi Carrez

La loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 dite loi Carrez concerne les biens immobiliers en copropriété ; c’est-à-dire les structures divisées en plusieurs logements séparés, entourés de parties communes. Ils peuvent être verticaux (appartement au sein d’un immeuble) ou horizontaux (maison individuelle dans un lotissement). La surface loi Carrez est calculée selon les principes suivants :

–         Toutes les surfaces habitables dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m sont prises en compte.

–         Les combles, greniers, réserves, remises, vérandas et sous-sols sont également pris en compte. Il y a toutefois une exception pour les caves, les garages et les parkings qui sont exclus du calcul.

–         La surface au sol des murs, cloisons, gaines, cages d’escaliers, marches, embrasures de portes et de fenêtres, balcons et terrasses n’est pas prise en compte.

La mention de la surface loi Carrez est obligatoire dans les compromis et promesses de vente de lots de copropriété, ainsi que dans l’acte de vente. En effet, le bail qui contractualise la location d’un bien, vide ou meublé, à titre de résidence principale, doit contenir la superficie exacte du logement. Cette mention permet de vérifier la décence de la location, c’est-à-dire que sa surface est bien supérieure à 9 m2. En cas d’erreur, le locataire peut tout à faire demander une diminution de son loyer au propriétaire. Ce calcul permet également à l’administration fiscale d’évaluer la valeur locative cadastrale, donc le montant des taxes d’habitation et foncière.

Même si rien n’oblige les propriétaires à faire appel à un professionnel, il est recommandé de confier le mesurage à un diagnostiqueur agréé, afin d’obtenir un calcul juste et incontestable.

Surface habitable, surface utile et surface de plancher, quelles sont les différences ?

Lors de la vente ou de la mise en location d’un bien immobilier, il vous sera toujours demandé de préciser la superficie de votre logement. Mais il existe un certain nombre de mesures parmi lesquelles il est parfois bien difficile de se retrouver.

La surface de plancher est une mesure indispensable dans le cadre de travaux de construction, notamment lorsqu’il s’agit de délivrer un permis de construire ou une autorisation d’urbanisme. D’usage plutôt récent, elle remplace les notions de surface hors œuvre brute (SHOB) et de surface hors œuvre nette (SHON). Cette mesure est obtenue en additionnant les surfaces de plancher de tous les niveaux clos et couverts à partir du nu intérieur des façades ; c’est-à-dire à partir du mur tel qu’on le voit depuis l’intérieur de la construction, sans prendre en compte l’épaisseur des murs extérieurs et des matériaux isolants. Sont exclus de la mesure les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

La surface habitable, aussi appelée « surface loi Boutin » correspond à la surface de plancher à laquelle on déduit la surface des murs et cloisons, cages d’escaliers et marches, embrasures de portes et de fenêtres. C’est donc la surface dans laquelle il est possible de vivre ou qu’il est possible d’aménager. Elle comprend l’ensemble des espaces dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m à l’exception des terrasses, balcons, loggias, vérandas, garages et combles non aménagés. La mention de la surface habitable est obligatoire pour la mise en location d’un logement. Elle permet également de renseigner de potentiels acquéreurs lors de la vente de votre bien, mais aussi de calculer la taxe foncière et la taxe d’habitation.

La surface utile, définie par l’article D356-16 du Code de la construction et de l’habitation, correspond à la surface habitable à laquelle on additionne la moitié de la surface des annexes réservées à l’usage du résident. On exclut donc du calcul les parties communes. Encore une fois, seuls les espaces de plus de 1,80 m de hauteur sous plafond sont pris en compte. Il peut s’agir des balcons, loggias, vérandas, caves, sous-sols, greniers, combles aménagés, remises, ateliers, celliers, etc. Les jardins, garages et cours intérieures ne sont pas comptabilisés dans le calcul.

Obtenir un justificatif de surface habitable

Le mesurage de la surface habitable d’un logement est obligatoire avant sa mise en location. En effet, la superficie exacte doit figurer sur les annonces immobilières, peu importe leur format (numérique ou papier), mais aussi avec le bail au moment de sa signature.

Lorsque vous faites appel à un diagnostiqueur immobilier pour effectuer un diagnostic de surface loi Boutin, il vous remet une attestation de surface habitable à annexer au bail. Ce document ainsi que les compétences du professionnel vous garantissent une mesure exacte et indiscutable. Ce dernier engage sa responsabilité en cas d’erreur pouvant amener à un litige.

Mauvais calculs de la surface habitable : les conséquences

En cas d’erreur de calcul dans le cadre d’une transaction immobilière, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente dans un délai d’un mois. Si le nouveau calcul de la superficie révèle que la surface indiquée dans l’acte de vente est supérieure de 5 % par rapport à la surface réelle, l’acheteur peut exiger la réduction du prix de vente.

Il en va de même concernant les locations. Ainsi, un locataire peut réclamer la diminution de son loyer si le mesurage de la surface habitable de son logement fourni avec son bail est erroné.

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