Selon une estimation immobilière, seuls 2 à 3 % des Français auraient des retards de loyers. Cependant, malgré ces chiffres encourageants, les impayés font peur aux bailleurs, qui exigent des profils de locataires toujours plus sûrs comme on peut le voir sur certaines annonces immobilières sur Paris.
C’est pourquoi certains propriétaires décident de souscrire une assurance loyers impayés. Actuellement, au moins 20 % des bailleurs ont déjà souscrit à cette garantie. Mais, est-elle vraiment intéressante et suffisamment protectrice ? On fait le point dans cet article.
Qu’est-ce qu’une assurance loyers impayés ?
La garantie loyers impayés (GLI) permet au propriétaire d’un logement d’être indemnisé lorsque son locataire ne paye pas son loyer. Cette garantie est généralement incluse ou en option dans les contrats d’assurance habitation PNO (propriétaire non occupant).
La souscription de cette garantie n’est donc pas obligatoire, mais fortement conseillée.
Pourquoi souscrire une assurance loyers impayés ?
Souscrire ce type d’assurance vous permettra d’avoir la certitude que même en cas de difficultés de paiement, vous serez couvert sur un laps de temps qui vous permettra de trouver une solution.
D’autre part, il est important de noter que la GLI prend aussi en charge d’autres frais locatifs, tels que :
- les détériorations immobilières,
- les frais juridiques en cas de contentieux avec votre locataire (procédure d’expulsion, frais d’avocat et de l’huissier, etc.),
- la prise en charge du départ prématuré d’un locataire (décès, ou départ avant la fin du bail).
Quels sont les critères d’une bonne garantie loyers impayés ?
Aujourd’hui, de nombreux assureurs proposent ce type d’assurance. Il est donc essentiel de prendre le temps de bien choisir sa couverture, afin de profiter par la suite d’une indemnisation avantageuse en cas de litige avec son locataire.
Un niveau de garanties adapté à vos besoins
La GLI propose généralement une couverture de base en vous indemnisant en cas de loyers impayés et en cas de dégradations locatives. Cependant, d’autres services peuvent être ajoutés à cette protection initiale, comme la vérification du dossier de location et le remboursement des frais de justice.
Un plafond d’indemnisation suffisamment élevé
Surtout en ce qui concerne la prise en charge des dégradations locatives, assurez-vous que votre contrat prévoit un plafond de garantie suffisamment élevé par rapport aux mobiliers que vous avez laissés à dispositions de vos locataires.
Un plafond de loyer qui correspond à votre bien immobilier
Chaque compagnie est libre de fixer les plafonds qu’elles souhaitent. Soyez toutefois vigilant en optant pour une assurance vous indemnisant à la hauteur de votre loyer. Habituellement, le montant des loyers maximum est compris entre 2 000 et 2 500 € par mois.
Une durée de garantie assez étendue
Les procédures entre un locataire et un propriétaire en cas de loyers impayés peuvent être longues. C’est pourquoi il est conseillé de souscrire une GLI vous couvrant au moins pendant 3 ans (soit 36 mois).
Un niveau de franchise raisonnable
En cas de frais de justice, pour que votre reste à charge soit moins élevé, privilégiez une assurance avec un niveau de franchise peu élevé.
Un court délai de carence
Soyez très attentif sur ce point. En effet, le délai de carence correspond à la durée pendant laquelle vos garanties ne fonctionneront pas. Ce délai est variable pour chaque compagnie. Pour éviter toutes mauvaises surprises, il vaut mieux souscrire une GLI au moment de la signature de votre bail. En général, il est toujours possible de souscrire une assurance loyers impayés plus tard. En revanche, si la signature de votre contrat a lieu après la déclaration des loyers impayés, ces derniers ne seront pas pris en charge.
Quel est le coût d’une assurance loyers impayés ?
Le prix d’une assurance loyers impayés dépend principalement de deux critères :
- le montant du loyer avec les charges locatives,
- l’étendue des garanties souscrites.
Généralement, le coût d’une GLI représente entre 2,5 et 5 % du loyer annuel du logement assuré.
Comment se faire indemniser en cas de non-paiement des loyers ?
En cas de loyers impayés, le propriétaire ayant souscrit une GLI doit suivre les étapes suivantes pour percevoir son indemnisation :
- Envoyer un courrier de relance au locataire.
- À défaut de réponse sous 15 jours, lui adresser une mise en demeure.
- Faire appel à un huissier de justice pour constater le non-paiement et délivrer à votre locataire un commandement de payer son loyer.
- Contactez votre compagnie d’assurance et déclarer le sinistre.
En règle générale, ce n’est qu’à partir du troisième mois d’impayés que l’assurance commence à dédommager le propriétaire. Néanmoins, le remboursement est rétroactif. Vous serez donc indemnisé de l’ensemble des loyers impayés.
Quelles alternatives à la garantie loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés n’est pas la seule solution pour se prémunir d’un non-paiement du loyer par votre locataire. Voici d’autres possibilités envisageables :
- Choisir des locataires solvables : choisissez bien vos futurs locataires. Petit conseil, l’idéal est que leurs revenus soient au moins égales à 3 fois le montant du loyer.
- Avoir recours à une caution solidaire : ce système, souvent utilisé avec les étudiants ou les jeunes actifs, est un contrat qui garantit, en cas d’impayés, le paiement du loyer par une autre personne dont les ressources sont suffisantes élevées.
- La disposition visale : ce dispositif, mis en place depuis 2016, est une garantie gratuite qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une garantie loyers impayés, s’ils louent à un salarié précaire ou modeste, ou à un jeune entre 18 et 30 ans.