On dit souvent que le prix d’un appartement dépend du quartier, est-ce toujours vrai ?

Roger Abecassis : C’est une vision incomplète. Aujourd’hui, on observe un véritable grand écart tarifaire au sein d’un même immeuble. L’étage est devenu un facteur prédominant, au point que la variation de prix entre le bas et le haut d’un bâtiment peut varier de 40 % à 50 %. Vendre un rez-de-chaussée au même prix qu’un troisième étage n’a jamais eu et n’aura jamais aucun sens.

Pourquoi une telle décote au rez-de-chaussée ?

Structurellement pénalisé, ce niveau à hauteur de trottoir subit généralement une décote de -15 % à -20 % par rapport à l’étage de référence. Les raisons sont multiples : manque de clarté, visà- vis direct sur la rue ou la cour, et une exposition souvent moins favorable, notamment lorsqu’il est orienté plein nord. De plus, sur le plan technique, ces niveaux souffrent souvent d’un moins bon diagnostic de performance énergétique (DPE).

Qu’est-ce qui justifie les primes des 5ème et 6ème étages ?

Luminosité maximale, vue dégagée, parfois la présence d’un balcon filant ou d’une terrasse, c’est le tiercé gagnant. Si l’appartement offre une vue sur un monument emblématique ou un horizon plein ciel, on peut ajouter 5 % à 10 % de bonus supplémentaires. La hauteur sous plafond y est pourtant souvent plus faible (2,70 m contre plus de 3 m aux étages inférieurs), mais la sensation d’espace donnée par la lumière compense largement cette perte de volume.

Le dernier étage est-il toujours le Graal absolu ? 

Prudence. Il faut distinguer le vrai dernier étage du faux. Un dernier étage situé sous des chambres de service peut devenir un cauchemar à cause du voisinage domestique spécifique ou des nuisances sonores. À l’inverse, un dernier étage aménagé en penthouse avec terrasse représente le sommet de la cote résidentielle, le caviar de l’immobilier.

Le premier étage s’en sort-il mieux ?

Pas forcément. Il subit également une décote de -10 % à -15 %. Huit acquéreurs sur dix boudent encore ce niveau par convention sociale, l’inconscient collectif restant persuadé que plus on monte, plus le statut est élevé. Le premier étage cumule des défauts comme le bruit de la rue, une faible luminosité et une exposition plus forte aux risques de cambriolages.

Existe-t-il des exceptions pour ces étages bas ?

En effet, et elles sont notables. Un rez-de-chaussée peut être très recherché par les professions libérales ou les personnes à mobilité réduite pour sa facilité d’accès. Quant au premier étage, il peut devenir un étage noble dans les immeubles des XVIIe et XVIIIe siècles. Dans ces bâtiments historiques, le premier niveau offre souvent des volumes spectaculaires avec plus de 4 mètres de hauteur sous plafond, ce qui inverse totalement la tendance de prix.

Quand bascule-t-on dans la prime à la hauteur ?

Le pivot se situe aux deuxième et troisième étages, qui servent souvent de standard de référence pour le prix au mètre carré. À partir du quatrième, on entre dans une zone de surcote de +5 % à +7 %. Mais c’est au cinquième étage que le bonus explose, avec environ +15 % de valeur supplémentaire.

Les variations de prix par étage :

5e / 6e étage : +15% et plus (balcon, vue, soleil)

4e étage : +5% à +7% (luminosité, calme)

2e / 3e étage | Référence (0%) (équilibre volume/prix)

1er étage : -10% à -15% ; sauf si étage noble (accessibilité)

RDC : -15% à -20% (profession libérale, PMR)