L’état des lieux sortie intervient au terme du bail, lorsque le locataire restitue les clés du logement. Ce document contradictoire compare l’état actuel du bien avec l’état des lieux d’entrée, afin d’identifier les éventuelles dégradations imputables au locataire. L’enjeu financier est lié au dépôt de garantie. En clair, le propriétaire dispose d’un mois (deux mois si dégradations constatées) pour restituer ce dépôt réalisé au début du contrat de location, déduction faite des réparations nécessaires.
Quand et comment organiser l’état des lieux de sortie ?
La date de l’état des lieux de sortie doit correspondre à la remise des clés. Cela intervient en règle générale le dernier jour du bail, après respect du préavis (3 mois logement vide, 1 mois meublé ou zone tendue).
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose sa réalisation en présence des deux parties, ou du moins de leurs représentants. Propriétaire et locataire conviennent d’un rendez-vous à l’amiable, idéalement en semaine et en journée pour bénéficier d’une bonne luminosité.
Si l’une des parties refuse de se présenter après convocation par lettre recommandée, l’autre peut mandater un huissier de justice. Cette procédure coûte entre 250 et 400 € selon la superficie, partageable par moitié si le bail le prévoit.
Sans état des lieux de sortie contradictoire ou par huissier, le propriétaire ne peut légalement retenir aucune somme sur le dépôt de garantie. Et ce, même face à des dégradations évidentes.
Comment préparer efficacement le logement avant l’état des lieux ?
Pour le locataire, la préparation commence globalement un mois avant avec une première étape : relire l’état des lieux dans un bail d’habitation initial afin d’identifier les défauts déjà présents à l’entrée.
Ensuite, il procède au grand ménage : vitres impeccables, joints de salle de bain détartrés, plaques de cuisson dégraissées, réfrigérateur dégivré et désinfecté, etc. Un logement propre aura tendance à inciter à une certaine indulgence quant à l’usure normale…
Les petites réparations locatives sont une autre étape à mener. Un trou de cheville rebouché proprement coûte 2 € en enduit, laissé en l’état, il justifie 50 à 150 € de retenue pour reprise de peinture, etc. Remplacez les ampoules grillées (environ 5 € pièce), les joints de robinetterie usés (env. 10 €), les cache-prises manquants (env. 3 €).
Ces détails évitent des retenues disproportionnées : l’expérience apprend que certains propriétaires n’hésitent pas à facturer 30 € le déplacement d’un artisan pour une ampoule !
Quelles dégradations sont imputables au locataire ?
Il y a une distinction à faire entre usure normale et dégradation.
L’usure normale relève de l’article 1730 du Code civil : vieillissement naturel lié à un usage paisible et conforme à la destination du bien. Un parquet qui grince après 5 ans, des traces de meubles sur la moquette, le jaunissement d’une peinture blanche : il s’agit typiquement d’éléments imputables à une usure normale, avec pour conséquence le propriétaire payeur.
Les dégradations dépassent cet usage normal. Brûlures de cigarette, trous dans les murs au-delà des simples chevilles, carrelage cassé, vitre brisée, porte défoncée : voilà des éléments qui ont pour conséquence le locataire payeur.
La jurisprudence distingue aussi l’entretien courant (déboucher un évier, détartrer) que le locataire négligent devra compenser. Un cumulus entartré faute de maintenance peut justifier 300 à 500 € de retenue.
Les charges récupérables auprès du locataire n’incluent pas ces réparations, qui s’ajoutent au loyer.
Comment se déroule concrètement l’état des lieux ?
Le jour J, munissez-vous des documents essentiels : bail, état des lieux d’entrée, quittances de loyer, attestation d’assurance habitation.
Le propriétaire apporte le modèle d’état des lieux de sortie, idéalement identique à celui d’entrée afin de faciliter la comparaison.
Procédez pièce par pièce dans le même ordre qu’à l’entrée, en notant chaque différence constatée.
Pour chaque dégradation identifiée, trois éléments doivent être consignés :
- La nature du dommage,
- Sa localisation précise,
- L’estimation du coût de remise en état.
Exemple concret : « Trou de 3 cm diamètre mur nord chambre 1, rebouchage et peinture partielle 80 € ». Photographiez systématiquement, ces preuves visuelles évitent les contestations ultérieures.
N’oubliez pas les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité) qui déterminent les dernières factures.
Typiquement, un état des lieux est mené durant 1 à 2 heures pour un appartement standard.
Que faire en cas de désaccord sur les retenues ?
Les désaccords récurrents touchent à la valorisation des dégradations. Autrement dit, le propriétaire doit justifier toute retenue par des devis ou factures.
Sans justificatif, la retenue devient illégale. Le locataire peut exiger l’application de ce qu’on appelle les grilles de vétusté : une moquette de 6 ans sur 8 de durée de vie ne vaut plus que 25 % de sa valeur neuve. Facturer le remplacement au prix du neuf constitue un enrichissement sans cause.
Si le désaccord persiste, le locataire dispose de deux ans pour contester devant la Commission Départementale de Conciliation (gratuite) puis le tribunal judiciaire.
Le propriétaire ayant souscrit une garantie des loyers impayés bénéficie généralement d’une assistance juridique pour ces litiges. Important à signaler : le propriétaire qui ne restitue pas le dépôt dans les délais légaux doit des intérêts au taux légal, actuellement 6,65 % annuel.
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