Comment s’effectue le calcul de l’IFI sur une résidence principale ?

L’impôt sur la fortune immobilière a remplacé le 1er janvier 2018 l’impôt de solidarité sur la fortune, qui taxait l’ensemble des biens matériels et immatériels tels que les placements financiers, l’épargne, les meubles ou bijoux non exonérés. L’impôt sur la fortune immobilière ne taxe, quant à lui, que le patrimoine immobilier selon un barème précis. Si vous êtes visé par l’impôt sur la fortune immobilière, vous vous demandez sans doute si votre résidence principale fait également partie du calcul. Voici les réponses aux questions les plus courantes concernant la fiscalité immobilière et le paiement de l’impôt sur la fortune immobilière sur la résidence principale.

Une résidence principale est-elle taxable au titre de l’IFI ?

Pour commencer, il est bon de rappeler à quoi fait référence l’expression « résidence principale » selon l’administration fiscale. On définit la résidence principale comme le logement effectif du contribuable. En d’autres termes, la résidence est considérée comme principale dès lors qu’elle est occupée par le foyer la majeure partie de l’année. Elle doit regrouper les intérêts professionnels et matériels de la famille : écoles, travail, adresse postale, etc.

Ainsi si votre patrimoine immobilier, comptant votre résidence principale et d’autres résidences secondaires, est d’une valeur supérieure ou égale à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année en cours, vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière.

Un abattement de 30 % de l’IFI sur une résidence principale

La résidence principale, contrairement aux résidences secondaires, peut bénéficier d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Cette particularité est un héritage de l’impôt de solidarité sur la fortune, remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière en 2018. L’administration fiscale considère, en effet, que la résidence principale est un véritable lieu de vie, elle fait donc preuve de bienveillance à son égard.

Il existe pourtant des situations où l’abattement n’est pas possible, ou reçoit un traitement différent. C’est le cas notamment si vous détenez une résidence principale par le biais d’une SCI (société civile immobilière). En effet, cette détention indirecte est perçue sur le plan civil comme un atout. Elle est donc pénalisée par l’impôt sur la fortune immobilière même s’il s’agit d’une résidence principale. Il en va de même si l’immeuble est en indivision, en copropriété ou en démembrement.

De plus, votre situation familiale peut également vous réserver un traitement différent face à cet abattement. Si vous vous trouvez en situation de concubinage et que vous et votre conjoint possédez chacun une propriété soumise à l’impôt sur la fortune immobilière, l’abattement ne pourra s’appliquer qu’à une seule des deux propriétés.

Comment calculer le montant de l’IFI sur sa résidence principale ?

Pour calculer l’impôt sur la fortune immobilière sur sa résidence principale, il faut d’abord s’assurer que celle-ci est correctement évaluée. Pour estimer la valeur vénale d’un bien, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs critères qui peuvent faire varier son prix :

  • le marché immobilier local ;
  • les spécificités du logement : superficie, exposition, nombre d’étages, nombre de pièces, agencement, jardin, etc.
  • le contexte du logement : quartier, réputation, aspect extérieur, etc.

Une fois la valeur vénale estimée, vous pouvez calculer l’impôt sur la fortune immobilière en fonction d’un barème précis :

  • 0 et 800 000 € : 0 %
  • 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 %
  • 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,7 %
  • 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1 %
  • 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 %
  • plus de 10 000 000 € : 1,5 %

Si votre patrimoine net imposable est compris entre 1,3 million et 1,4 million, une décote dont le calcul correspond à 17 500 — (1,25 % x montant du patrimoine net taxable) peut être appliquée. Vous pourrez ensuite bénéficier de l’abattement de 30 % prévu pour les résidences principales.

La réduction pour dons à des organismes d’intérêt général est, au même titre que l’abattement, également applicable à l’impôt sur la fortune immobilière. Vous pouvez donc déduire 75 % de vos versements au profit d’organismes français ou européens, notamment des organismes de recherche ou des fondations reconnues d’utilité publique. Vous êtes cependant limité à 50 000 € par an.

Dois-je payer l’IFI sur ma résidence principale ?

Si votre patrimoine immobilier atteint une valeur supérieure ou égale à 1,3 million d’euros, vous devez payer l’impôt sur la fortune immobilière, et ce, même sur votre résidence principale. Vous bénéficiez toutefois, sous conditions, d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale.

Afin de régulariser cette taxe, il convient de réaliser une déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière en même temps que la déclaration de l’impôt sur le revenu. Attention à ne pas sous-évaluer votre patrimoine ! L’administration fiscale autorise une marge d’erreur de 10 %, mais préférez une évaluation juste pour éviter d’être pénalisé. De même, n’oubliez aucun bien dans votre déclaration. Une omission vous coûterait également une pénalité, à hauteur de 0,2 % par mois de retard.

Dans le cas d’un retard de paiement, et sans justification auprès de l’administration fiscale de difficultés financières, la majoration de 10 % de l’impôt sera appliquée. Comme dans toutes les démarches fiscales, il est bon de s’entourer de professionnels afin de réaliser une évaluation de patrimoine juste, pour éviter d’être pénalisés par l’administration fiscale.

Quelle différence entre un immeuble bâti et non bâti ?

Les immeubles bâtis sont, par définition, des biens au caractère immuable. On considère comme immeuble bâti un bâtiment, une maison, un appartement, une résidence, un local commercial ou un entrepôt. Il s’agit toujours d’une construction, individuelle ou collective, qu’il n’est pas possible de déplacer.

À l’inverse, les immeubles non bâtis sont définis comme des terrains nus, des terrains à bâtir ou en cours de construction.

Dans tous les cas, et qu’ils soient bâtis ou non bâtis, ces immeubles sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière et vous devez les déclarer auprès de l’administration fiscale.

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