Comprendre les droits de mutation

Les droits de mutation peuvent se faire à titre gratuit ou à titre onéreux. Ces taxes, souvent désignées par le grand public comme « frais de notaire », représentent une part importante des coûts additionnels lors d’une transaction immobilière. Elles varient d’une région à l’autre et influencent considérablement le prix des ventes ou des acquisitions immobilières. 

Les droits de mutation : qu’est-ce que c’est ?

Les droits de mutation sont des frais que doit payer tout acquéreur de biens immobiliers (article 1593 du Code civil). Ils regroupent divers éléments : les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière et les émoluments du notaire. 

Il existe deux types de droits de mutation : 

Les droits de mutation à titre onéreux

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont des taxes perçues lors du transfert de propriété d’un bien immobilier. Ils constituent une part significative des frais annexes lors d’une acquisition immobilière et varient en fonction de la localisation du bien. 

Plusieurs opérations juridiques comme l’apport en société, l’adjudication et la vente, entraînent l’exigibilité de droits de mutation à titre onéreux.

Les droits de mutation à titre gratuit

Les droits de mutation à titre gratuit concernent les transferts de propriété réalisés lors d’une donation ou d’une succession (transmissions ab intestat ou testamentaires). Ils ne comportent aucune contrepartie financière par leur bénéficiaire.

Dans le cadre des successions, les droits de mutation à titre gratuit sont calculés sur la part nette reçue par chaque héritier. Les taux d’imposition varient également en fonction du lien de parenté.

Bon à savoir : le dépôt de la déclaration et le paiement de l’impôt de succession doivent être effectués dans les 6 mois suivant le décès. 

Comment sont calculés les droits de mutation ?

Le montant des droits de mutation est principalement basé sur la valeur du bien immobilier acquis. Ils sont calculés sur la base du prix d’achat ou de la valeur vénale du bien. À noter qu’une estimation immobilière est indispensable pour déterminer la valeur de tout bien immobilier.

En règle générale, les DMTO se composent de trois principales contributions : la part départementale, la part communale, et la part revenant à l’État.

  • La part départementale : elle varie entre 3,80 % et 4,50 % selon les départements. C’est le conseil départemental qui fixe ce taux dans la limite du maximum légal autorisé​​.
  • La part communale : cette part est destinée aux municipalités et est fixée à 1,20 %.
  • La part revenant à l’État : aussi appelée taxe de publicité foncière, elle est calculée à partir du montant perçu par le département. En règle générale, cette taxe représente 2,37 % du montant des droits départementaux​​.

À cela s’ajoutent les honoraires du notaire et d’autres frais annexes. Contrairement aux droits à titre onéreux, les droits de mutation à titre gratuit prennent en compte le degré de parenté entre le donateur et le bénéficiaire ainsi que la valeur du bien transmis.

Bon à savoir : depuis le 1er avril 2013, pour des raisons de sécurité et de traçabilité, tous les paiements d’un montant supérieur à 10 000 € liés à des transactions immobilières doivent être effectués par virement. Cela inclut les droits de mutation !

Les taux des droits d’enregistrement sont publiés chaque année au 1er juin ; les taux des droits couvrent actuellement la période du 1er juin 2023 au 31 mai 2024. Ces droits sont proportionnels au prix déclaré du bien acquis. Ainsi, plus la valeur de l’annonce immobilière est élevée, plus le total à payer pour les droits de mutation sera conséquent. A la recherche d’un logement à Paris ? Retrouvez nos annonces immobilière paris et profitez des meilleures offres !

Comment réduire les droits de mutation ?

La loi prévoit plusieurs exonérations de droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière. C’est le cas pour : 

  • Les ventes de maisons ou appartements effectuées par les organismes HLM ou par les entreprises d’économie mixte ; 
  • Les contrats de bail à réhabilitation. 
  • Les droits de mutation peuvent aussi être à taux réduit pour :
  • Les ventes d’immeubles neufs soumis à la TVA ; 
  • L’achat d’un logement avec engagement de le revendre dans un délai de cinq ans.

21 départements exonèrent les baux à réhabilitation de DMTO (jusqu’au 31 mai 2024). C’est notamment le cas de : 

  1. Aisne
  2. Calvados
  3. Charente-Maritime
  4. Doubs
  5. Haute-Garonne
  6. Landes
  7. Haute-Loire
  8. Loire-Atlantique
  9. Lot
  10. Lot-et-Garonne
  11. Oise
  12. Pas-de-Calais
  13. Hautes-Pyrénées
  14. Bas-Rhin – Collectivité européenne d’Alsace
  15. Haut-Rhin – Collectivité européenne d’Alsace
  16. Saône-et-Loire
  17. Sarthe
  18. Var
  19. Yonne
  20. Essonne
  21. Hauts-de-Seine

Les droits de mutation sont obligatoires et doivent être reversés à l’État. Toutefois, certains promoteurs peuvent prendre en charge les frais de notaire. Si le prix de vente comprend les meubles, il est également possible de réduire le montant des droits de mutation 

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