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Immobilier/ LE MOT DU NOTAIRE

DPE ET DTG : TOURNANTS DU MARCHÉ IMMOBILIER ?

Par Me Benoît DEPAQUIT
Notaire associé à Paris
Angle droit Notaires

 

Crises géopolitiques, remontée des taux d’intérêt d’emprunt…
Les multiples secousses qui chahutent désormais le marché immobilier ne doivent pas gommer un sujet technique majeur : l’évolution de la réglementation de la vente immobilière.

Qui, à juste titre, a commencé à se développer en 1997 avec l’apparition de la garantie de surface des appartements et la recherche de présence d’amiante dans les immeubles. On peut discuter de l’opportunité des différents textes qui ont suivi, nombreux et plus ou moins compréhensibles. Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et le Diagnostic Technique Général (DTG) semblent marquer un tournant avec des conséquences certaines sur le marché immobilier.

DPE : un brusque virage

Instauré en 2006 afin de transposer la directive européenne pour la performance énergétique des bâtiments, il vise à informer l’acquéreur ou le locataire sur la « valeur verte » du bien, de recommander des travaux à réaliser pour l’améliorer et d’estimer ses charges énergétiques. Jusqu’à l’an dernier, le notaire faisait peu de cas de ce diagnostic, comme d’ailleurs tous les professionnels. Les clients avaient bien compris que le DPE ne faisait pas partie des documents essentiels de leur dossier immobilier. Le vendeur devait toutefois le fournir pour s’exonérer de toute garantie à l’égard de son acquéreur. Depuis le 1er juillet 2021, et plus exactement le 1er novembre 2021, à la suite d’une correction de la méthode de calcul du logiciel, le DPE caracole au sommet des pièces déterminantes du dossier, du moins pour le moment lorsque le bien est destiné à la location. Avant cela, un texte réglementaire avait imposé l’obligation d’affichage de l’étiquette énergie dans les annonces immobilières à compter du 1er janvier 2011. Mais c’est la loi ELAN, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, qui a porté la révolution en rendant le document opposable et non simplement informatif. Ainsi le diagnostiqueur, personne certifiée et indépendante, engage sa responsabilité à l’exception des recommandations de travaux. Ceci s’inscrit dans le contexte de la rénovation énergétique des bâtiments. Le DPE contient notamment une évaluation de la consommation d’énergie ainsi que de l’émission des gaz à effet de serre pour le logement concerné.

Voici le tableau récapitulant les sept différentes classes de performance d’un bâtiment d’habitation :

 

Niveau de performanceClasse
Extrêmement performantClasse A
Très performantClasse B
Assez performantClasse C
Assez peu performantClasse D
Peu performantClasse E
Très peu performantClasse F
Extrêmement peu performantClasse G

Le nouveau DPE, valable 10 ans, comporte une nouvelle étiquette « énergie » intégrant directement deux volets : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre, exprimées respectivement en KWh d’énergie primaire et kilogramme équivalent de dioxyde de carbone (CO2). Pour atteindre une étiquette énergétique (de A à G), un logement doit en conséquence atteindre un seuil de performance minimale sur chacun des deux critères. L’information sur l’étiquette « climat » est toujours affichée afin de sensibiliser les français à l’empreinte carbone de leur logement.
Il est applicable à la vente ou à la location, y compris saisonnière quand elle dure au moins 4 mois par an. Surtout, certaines conséquences conduisent à déprécier certains logements, voire à être un frein important à leur vente quand ils sont destinés à la location. Ainsi, les passoires énergétiques (classes F et G du DPE) constituent la cible prioritaire des politiques publiques de rénovation du parc de logements, compte tenu du caractère élevé de leur consommation énergétique et de l’exposition de leurs occupants à des risques de précarité énergétique. Les biens classés F ou G font ainsi progressivement l’objet de dispositions incitatives ou coercitives visant notamment à :

  • imposer la réalisation d’audits énergétiques pour toutes les ventes de maisons individuelles et de bâtiments d’habitation collective en monopropriété (à partir du 1er septembre 2022) ;
  • geler l’augmentation de leurs loyers ;
  • interdire à terme leur présence sur le marché locatif via l’exigence d’un niveau minimal de performance pour la décence, qui conduira à considérer comme logements non décents :
    • les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an, à compter du 1er janvier 2023 ;
    • les logements classés G à compter de 2025 ;
    • les logements classés F à compter de 2028 ;
    • les logements classés E à compter de 2034.

Il est important de noter que le bénéfice de certaines aides financières à la rénovation est adossé à la classe du DPE : sortie de l’état de passoire énergétique, atteinte des classes A ou B, etc. Si le virage est brutal et en a décontenancé plus d’un, la route est encore longue avant d’avoir en France un parc immobilier qui réponde positivement aux défis de l’urgence climatique.

DTG : léger virage avant destination.

Le Diagnostic Technique Global de l’immeuble informe les copropriétaires sur l’état de l’immeuble. Etabli par un tiers disposant de compétences, le plus souvent un architecte, il comporte :

– une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;

– un état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ;

– une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;

– un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ;

Ce diagnostic doit faire apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

En cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, le diagnostic technique global doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

On le pressent, ce document est fondamental lors d’une acquisition immobilière. Il prend place dans le cadre général de l’organisation de la copropriété et de l’entretien des immeubles au moyen de travaux programmés et financés mais aussi dans celui plus particulier de la rénovation énergétique déjà évoqué. Il est à relier à la constitution d’un fonds travaux, de l’existence du carnet d’entretien, etc…

Il devrait être obligatoire dans tous les cas et entre les mains du candidat acquéreur avant toute offre d’achat tant il est riche en informations sur l’immeuble. Il comprend un rapport, le plus souvent très complet, dans lequel l’état de l’immeuble est disséqué, photos à l’appui, du sous-sol au toit, en passant par l’ensemble des conduits. Des travaux sont alors proposés pour les 10 années qui viennent selon leur degré d’urgence avec une évaluation de ceux-ci.

Pourtant à ce jour, il n’est obligatoire que dans 2 cas :

  • pour un immeuble de plus de 10 ans qui fait l’objet d’une mise en copropriété.
  • il peut être demandé au syndic lorsque l’immeuble présente des désordres (par exemple, l’immeuble est insalubre ou en péril) pour vérifier son état et sa sécurité.

Pour le reste, l’assemblée générale des copropriétaires peut décider à la majorité simple de le faire réaliser mais elle n’y est pas obligée. On constate d’ailleurs qu’ils sont rares en raison de leur coût et sans doute de l’information qu’elle donnera à un potentiel acquéreur dans l’immeuble.

À ce titre, la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets prévoit : « A l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les 10 ans ».

Ces dispositions entrent en vigueur aux dates suivantes :

  • 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
  • 1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots
  • 1er janvier 2025 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots

Si le texte fait référence au DTG, il ne le rend pas obligatoire pour autant, ce qui peut sembler incohérent mais combien de temps sera-t-il encore admis de ne pas être en possession d’un tel document, plus central encore que tous les autres ?

DPE et DTG : des acronymes qui n’ont pas fini de résonner au sein du marché immobilier, tant ils sont au cœur d’une politique qui dépasse de loin les enjeux d’une « simple » transaction immobilière.

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