Immobilier/ LE MOT DU NOTAIRE

DPE ET DTG : TOURNANTS DU MARCHÉ IMMOBILIER ?

Par Me Benoît DEPAQUIT
Notaire associé à Paris
Angle droit Notaires

 

Crises géopolitiques, remontée des taux d’intérêt d’emprunt…
Les multiples secousses qui chahutent désormais le marché immobilier ne doivent pas gommer un sujet technique majeur : l’évolution de la réglementation de la vente immobilière.

Qui, à juste titre, a commencé à se développer en 1997 avec l’apparition de la garantie de surface des appartements et la recherche de présence d’amiante dans les immeubles. On peut discuter de l’opportunité des différents textes qui ont suivi, nombreux et plus ou moins compréhensibles. DPE ET DTG : Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et le Diagnostic Technique Général (DTG) semblent marquer un tournant avec des conséquences certaines sur le marché immobilier.

DPE : un brusque virage

D’abord instauré en 2006 afin de transposer la directive européenne pour la performance énergétique des bâtiments, il vise à informer l’acquéreur ou le locataire sur la « valeur verte » du bien, de recommander des travaux à réaliser pour l’améliorer et d’estimer ses charges énergétiques. Jusqu’à l’an dernier, le notaire faisait peu de cas de ce diagnostic, comme d’ailleurs tous les professionnels.

Les clients avaient bien compris que le DPE ne faisait pas partie des documents essentiels de leur dossier immobilier. Le vendeur devait toutefois le fournir pour s’exonérer de toute garantie à l’égard de son acquéreur.

Le DPE, de plus en plus important pour les transactions immobilières

Depuis le 1er juillet 2021, et plus exactement le 1er novembre 2021, à la suite d’une correction de la méthode de calcul du logiciel, le DPE caracole au sommet des pièces déterminantes du dossier, du moins pour le moment lorsque le bien est destiné à la location. Avant cela, un texte réglementaire avait imposé l’obligation d’affichage de l’étiquette énergie dans les annonces immobilières, janvier 2011.

La loi ÉLAN

Mais c’est la loi ÉLAN, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, qui a porté la révolution en rendant le document opposable et non simplement informatif. Ainsi le diagnostiqueur, personne certifiée et indépendante, engage sa responsabilité à l’exception des recommandations de travaux. Ceci s’inscrit dans le contexte de la rénovation énergétique des bâtiments. Le DPE contient notamment une évaluation de la consommation d’énergie ainsi que de l’émission des gaz à effet de serre pour le logement concerné.

Voici le tableau récapitulant les sept différentes classes de performance d’un bâtiment d’habitation :

 

Niveau de performanceClasse
Extrêmement performantClasse A
Très performantClasse B
Assez performantClasse C
Assez peu performantClasse D
Peu performantClasse E
Très peu performantClasse F
Extrêmement peu performantClasse G

 

 

 

 

Le nouveau DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)

Un indicateur de performance énergétique qui a été mis en place pour évaluer la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement. Il comporte une étiquette « énergie » qui permet de mesurer la performance énergétique d’un logement en fonction de sa consommation d’énergie primaire et aussi de ses émissions de CO2. Les logements sont classés de A à G en fonction de leur performance.

Sensibiliser les Français

L’étiquette « climat » est également affichée pour sensibiliser les Français à l’empreinte carbone de leur logement.

Le nouveau DPE est obligatoire pour la vente, la location et même la location saisonnière de plus de 4 mois par an. Donc les logements classés F et G, considérés comme des « passoires énergétiques », sont la cible prioritaire des politiques publiques de rénovation.

Conséquences

Le nouveau DPE peut avoir des conséquences sur la vente et la location de certains logements. Les logements classés F et G peuvent être considérés comme dépréciés, voire devenir un frein important pour la vente ou la location en raison de leur consommation énergétique élevée.

Politiques publiques

Les politiques publiques visent à rénover ces logements en mettant en place des dispositions incitatives ou coercitives pour les propriétaires. Les logements classés F et G sont progressivement soumis à des obligations pour améliorer leur performance énergétique et réduire les risques de précarité énergétique visant notamment à :

  • Imposer la réalisation d’audits énergétiques pour toutes ventes de maisons individuelles et aussi de bâtiments d’habitation collective en monopropriété.
  • Geler l’augmentation de leurs loyers ;
  • interdire à terme leur présence sur le marché locatif via l’exigence d’un niveau minimal de performance pour la décence, qui conduira à considérer comme logements non décents :
    • les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an, à compter de 1er janvier 2023 ;
    • les logements classés G à compter de 2025 ;
    • les logements classés F à compter de 2028 ;
    • les logements classés E à compter de 2034.

Aides financières

Il est à noter que le bénéfice de certaines aides financières à la rénovation est adossé à la classe du DPE : sortie de l’état de passoire énergétique, atteinte des classes A ou B, etc. Si le virage est brutal et en a décontenancé plus d’un, la route est encore longue avant d’avoir en France un parc immobilier qui réponde positivement aux défis de l’urgence climatique.

DTG : léger virage avant destination.

Le Diagnostic Technique Global de l’immeuble informe les copropriétaires sur l’état de l’immeuble. À ce jour, établi par un tiers disposant de compétences, le plus souvent un architecte, il comporte :

– une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;

– un état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ;

– une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;

– Ainsi qu’un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ;

Ce diagnostic doit faire apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

En cas de vente

D’un lot ou d’une fraction de lot ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété. Le diagnostic technique global doit être annexé à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

On le pressent, ce document est fondamental lors d’une acquisition immobilière. Dorénavant il prend place dans le cadre général de l’organisation de la copropriété et de l’entretien des immeubles. Au moyen de travaux programmés et financés, mais aussi dans celui plus particulier de la rénovation énergétique déjà évoquée. Relier à la constitution d’un fonds de travaux, de l’existence du carnet d’entretien, etc.

Un rapport, le plus souvent très complet

Il devrait être obligatoire dans tous les cas et ainsi entre les mains du candidat acquéreur avant toute offre d’achat tant il est riche en informations sur l’immeuble. Il comprend un rapport, le plus souvent très complet, dans lequel l’état de l’immeuble est disséqué, photos à l’appui, du sous-sol au toit, en passant par l’ensemble des conduits. Des travaux sont alors proposés pour les 10 années qui viennent selon leur degré d’urgence avec une évaluation de ceux-ci.

Pourtant à ce jour, il n’est obligatoire que dans 2 cas :

  • Pour un immeuble de plus de 10 ans qui fait l’objet d’une mise en copropriété.
  • Pour vérifier son état et sa sécurité. Il peut être demandé au syndic lorsque l’immeuble présente des désordres (insalubre ou en péril)

L’assemblée générale peut choisir de réaliser un diagnostic, sans obligation.

À ce titre, la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets prévoit . « À l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble. Un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. Il est également actualisé tous les 10 ans ».

Ces dispositions entrent en vigueur aux dates suivantes :

À compter de :

  • 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
  • 1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots
  • 1er janvier 2025 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots

À savoir que si le texte fait référence au DTG, il ne le rend pas obligatoire. Ce qui peut sembler incohérent. Mais combien de temps sera-t-il encore admis de ne pas être en possession d’un tel document?

DPE et DTG : des acronymes qui n’ont pas fini de résonner au sein du marché immobilier. Tant ils sont au cœur d’une politique qui dépasse de loin les enjeux d’une « simple » transaction immobilière.

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