Que vérifier lors de l’état des lieux d’entrée dans un logement ?

L’état des lieux d’entrée constitue le document de référence qui protégera le locataire durant toute la durée de sa location. Il s’agit d’un constat contradictoire, établi lors de la remise des clés. Il fige l’état initial du logement et servira de base de comparaison à la sortie. Pour le locataire, même en bonne entente avec son bailleur, il ne faut jamais négliger cette première inspection qui conditionne l’ensemble du bail. En effet, une rayure oubliée, un joint défaillant non signalé, une tâche préexistante passée sous silence, etc. Autant d’éléments qui pourront être imputés au locataire et déduits de son dépôt de garantie des années plus tard.

Pourquoi l’état des lieux d’entrée est-il si déterminant ?

L’état des lieux d’entrée crée une présomption juridique, à savoir que tout défaut non mentionné est réputé causé par le locataire, sauf à prouver le contraire. Or, il s’agit là d’un exercice difficile, voire impossible, sans photo datée ni témoignage.

La loi ALUR a toutefois introduit un correctif : le locataire dispose de 10 jours après l’état des lieux pour signaler par lettre recommandée les défauts non décelables immédiatement. Par exemple, un problème électrique intermittent ou une fuite apparaissant par temps de pluie.

Pour le chauffage, ce délai s’étend au premier mois de la période de chauffe. Un radiateur défaillant constaté en novembre pour une entrée en juillet peut ainsi être ajouté rétroactivement.

Ces délais complémentaires restent méconnus de nombreux locataires. Ceux-ci découvrent trop tard un dysfonctionnement qu’ils devront assumer financièrement faute de l’avoir signalé à temps.

Comment se préparer avant le rendez-vous ?

La préparation commence dès la signature du bail, où vous devez demander au propriétaire ou à l’agence de faire effectuer le ménage complet avant votre arrivée. En effet, un logement propre révèle mieux les défauts.

Pour le rendez-vous à proprement parler, prévoyez 2 à 3 heures pour un appartement standard, davantage pour une maison. Planifiez le rendez-vous de préférence en journée, idéalement le matin quand la lumière naturelle est optimale.

Constituez un « kit » d’inspection :

• Un smartphone chargé pour les photos,
• Une lampe torche pour les recoins sombres,
• Un niveau à bulle (application mobile) afin de vérifier l’horizontalité des sols,
• Un testeur de prise électrique ou un simple chargeur,
• Un mètre ruban pour vérifier les surfaces si nécessaire.

Munissez-vous d’un carnet pour vos notes personnelles en complément du document officiel. Cette préparation minutieuse vous épargnera des oublis, autrement dit de passer à côté d’anomalies coûteuses.

Quels sont les points critiques à inspecter pièce par pièce ?

Dans chaque pièce, voici une méthode qui a fait ses preuves : sol, murs, plafond, menuiseries, équipements.

Pour les sols, distinguez les défauts structurels (parquet gondolé, carrelage descellé) des défauts esthétiques (rayures, taches). Un parquet qui grince n’est pas forcément défectueux, mais notez-le pour éviter qu’on vous reproche de l’avoir causé.

Les murs méritent une inspection un peu plus rapprochée. Passez la main pour détecter les aspérités sous la peinture, signe de réparations bâclées ou d’humidité. Les angles et jonctions mur-plafond révèlent souvent des fissures structurelles à signaler absolument.

Enfin, testez chaque prise électrique et interrupteur : une prise qui ne fonctionne pas peut cacher un problème électrique grave.

Comment vérifier les équipements et installations techniques ?

En effet, les équipements techniques concentrent une bonne part des litiges ultérieurs à la signature du bail.

Dans la cuisine :

• Testez chaque plaque de cuisson (5 minutes par plaque), le four en position gril et chaleur tournante, la hotte à toutes les vitesses. Un four défaillant coûte 300 à 800 € selon le modèle.
• Vérifiez l’étanchéité du réfrigérateur (joints de porte), l’absence de givre anormal au congélateur, le bon écoulement du lave-vaisselle.

Dans la salle de bain :

• Faites couler tous les robinets 3 minutes pour détecter les fuites sous évier.
• Vérifiez la pression d’eau chaude, le temps de chauffe du ballon (30 minutes pour 100 litres).
• Actionnez plusieurs fois la chasse d’eau, afin de vérifier que le mécanisme fonctionne correctement.
• Inspectez minutieusement les joints de douche et la baignoire.

Quelles formulations utiliser pour protéger ses intérêts ?

Évitez les termes vagues (« correct », « acceptable », « quelques traces »). Privilégiez les descriptions factuelles : « griffure de 15cm sur parquet chambre 2 », « tache brune 5x8cm angle nord-ouest salon », « éclat 2cm sur carrelage 3e rang depuis l’entrée ». Cette précision empêche toute contestation par la suite.

Pour l’usure manifeste, mais non dommageable, utilisez « état d’usage » plutôt que « bon état ». En effet, un mur en « état d’usage » nécessitera une réfection dans 2 à 3 ans que le propriétaire ne pourra vous imputer.

N’hésitez pas à noter « à surveiller » pour les éléments sur lesquels un doute subsiste. Typiquement, il peut s’agir d’un robinet qui force légèrement, d’une porte qui frotte ou d’un volet qui grince. Ces mentions préventives établissent l’antériorité du problème.

Comment finaliser et sécuriser l’état des lieux d’entrée ?

Une fois l’inspection terminée, relisez intégralement le document avant signature. Vérifiez que chaque défaut photo est mentionné avec sa localisation précise. Exigez votre exemplaire original immédiatement, car certains propriétaires « oublient » de le remettre.

Photographiez ensuite chaque page du document signé, sauvegardez les photos dans le cloud avec la date.

Dans les 10 jours suivants, parcourez à nouveau le logement en conditions réelles d’occupation. Testez les équipements non vérifiables le jour J : programmateur de chauffage, volets roulants électriques par mauvais temps, étanchéité des fenêtres un jour de pluie.

Tout défaut découvert doit être signalé par lettre recommandée avec photos datées. Cette vigilance initiale vous épargnera des retenues injustifiées.

Pour accompagner locataires et propriétaires dans cette étape cruciale, Consultants Immobilier et son réseau de 18 agences proposent leur expertise pour établir des états des lieux équilibrés et exhaustifs, garantissant les droits de chacun et prévenant les litiges futurs dans la gestion de biens d’exception.