Le bail d’habitation est l’un des piliers du processus de location d’un bien immobilier. Ce contrat locatif définit notamment les modalités d’occupation du logement ainsi que les obligations qui incombent aux deux parties, propriétaire et locataire, dans l’optique d’une relation sereine. Il est signé avant la remise des clés qui elle-même se fait lors de l’état des lieux.
Encadré par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ce contrat de bail peut s’appliquer à deux cas de figure : un local à usage exclusif d’habitation (une maison ou un appartement servant de résidence principale) et un local à usage mixte (résidentiel et professionnel). Il ne s’applique pas à un bail commercial ou professionnel.
Une solide connaissance du fonctionnement du bail d’habitation est incontournable pour un propriétaire bailleur qui loue déjà un logement, mais aussi pour un investisseur qui souhaite acquérir un bien à mettre en location (voir, à ce titre, notre article sur les étapes clés d’un achat immobilier).
Quels sont les différents types de baux d’habitation ?
Le bail d’habitation existe en plusieurs versions en fonction du type de logement et de la durée de location souhaitée. Voici les plus courants :
- Le bail de location vide est dédié aux logements loués nus, c’est-à-dire sans mobilier. Le contrat est signé pour une durée de 3 ans renouvelable par reconduction tacite.
- Le bail de location meublée est réservé aux biens proposés avec du mobilier. En pratique, les meubles et les équipements mis à disposition doivent suffire pour la vie quotidienne du locataire : la liste exacte est fixée par le décret du 31 juillet 2015 issu de la loi Alur. Le contrat court sur une durée d’1 an renouvelable par reconduction tacite. Il peut également être établi pour une période de 9 mois lorsque le locataire est un étudiant.
- Le bail mobilité est un type de contrat de location spécifique permettant au bailleur de louer son bien pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. Il est réservé à certains profils de locataires, comme des professionnels en déplacement ou des stagiaires. Ce bail ne peut pas être reconduit ni renouvelé.
Dans le cas des baux nus et meublés, la signature du contrat peut s’accompagner du versement d’un dépôt de garantie. Son montant ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges pour un logement nu et 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé. Par ailleurs, la résiliation du bail par le locataire (sans motif à donner) suppose de respecter un préavis : 1 mois pour un logement meublé et 3 mois pour un logement nu (sauf exception, notamment en zone tendue), à compter de la date de l’avis de réception par le propriétaire.
Pourquoi est-ce essentiel de signer un bail d’habitation ?
Le bail de location sert essentiellement à formaliser les engagements réciproques du bailleur et du locataire, comme prévus dans la loi du 6 juillet 1989. Ce faisant, il sécurise l’occupation du logement pour le locataire, prévient les conflits et garantit une jouissance paisible du local.
Parmi les obligations que l’on retrouve dans le bail d’habitation :
- L’obligation faite au bailleur de proposer un logement décent, d’assurer la jouissance paisible du logement et de réaliser les travaux nécessaires au maintien du bien en l’état.
- L’interdiction d’insérer dans le bail des clauses abusives ou prohibées.
- L’obligation faite au locataire de payer le montant du loyer et le montant des charges à chaque échéance. En contrepartie, celui-ci est en droit de demander chaque mois une quittance de loyer établie par le propriétaire.
Que doit contenir un contrat d’habitation ?
La rédaction d’un contrat de bail obéit à un formalisme rigoureux. En pratique, il doit mentionner obligatoirement :
- L’identité du propriétaire bailleur et du locataire.
- L’adresse complète du logement loué.
- Le descriptif détaillé du logement : type de bien et usage, surface habitable, nombre de pièces, étage, année de construction. En cas de bail meublé, il faut annexer au bail une liste des meubles et des équipements mis à disposition.
- Le type de bail.
- Le montant et les modalités de paiement du loyer, ainsi que les conditions de plafonnement du loyer (en zone tendue).
- Les règles de révision du loyer (en fonction d’un indice calculé sur la base d’une année de référence).
- Le montant du dépôt de garantie.
- La répartition des charges entre les deux parties.
- La durée du bail d’habitation.
- La date de prise d’effet du bail.
- L’état des lieux d’entrée.
- La liste des diagnostics techniques annexés.
- Les frais pratiqués par l’agence et leur répartition entre propriétaire et locataire (ne s’applique pas en cas de bail signé de particulier à particulier).
- L’éventuel acte de cautionnement (en cas de caution solidaire, par exemple).
À cela, le bailleur peut choisir d’ajouter dans le bail les clauses facultatives de son choix, en accord avec son locataire. Exemples : une clause sur les aménagements autorisés ou interdits, une clause sur la possibilité ou non de sous-louer, etc. L’intégration d’une clause résolutoire est également recommandée : elle permet au bailleur de rompre le contrat de plein droit si le locataire ne s’acquitte pas de ses obligations.
Compte tenu de l’importance du bail d’habitation et de la précision nécessaire à sa rédaction, il est conseillé de s’appuyer sur un modèle de bail ou de se faire accompagner par un professionnel (agence immobilière ou mandataire indépendant) pour l’établir dans les règles.