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Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Si vous envisagez de vendre un bien immobilier, vous serez tôt ou tard confronté à la notion de valeur vénale d’un bien. À quoi fait référence cette notion propre au secteur immobilier ? Comment la calcule-t-on ? Qu’en est-il dans le cadre d’une succession ? Autant de questions auxquelles nous vous proposons de répondre en quelques points.

Définition de la valeur vénale

Même si la valeur vénale est un concept bien connu en immobilier, elle n’a pas de définition légale à proprement parler. Ou plutôt, elle en possède plusieurs, hors du cadre de la loi. D’abord, son interprétation apparaît dans le Plan Comptable Général (PCG) comme tel : « le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie. » (article 310.1.11) Ensuite, on la retrouve dans l’arrêt de la Cour de cassation du 6 décembre 2005 (n03-18 782) en ces termes : « le prix d’un bien qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande au moment de la mutation ou des clauses de l’acte de vente. »

En un mot, la valeur vénale équivaut au prix net vendeur. Plus simplement, c’est le prix d’un bien immobilier lors d’une hypothétique vente, sans prendre en considération les frais de commercialisation (frais d’agences notamment). Elle tient compte de plusieurs facteurs tels que la situation géographique du bien, sa superficie ou encore l’état du marché immobilier au moment de la vente.

Attention, elle diffère de la valeur locative. Cette dernière correspond en effet au montant du loyer que pourrait percevoir un propriétaire pendant une année s’il louait son bien. Cette information n’est intéressante que dans le cas d’un projet immobilier à des fins locatives.

Pourquoi connaître la valeur vénale de son bien immobilier ?

Il y a plusieurs cas particuliers qui demandent de connaître la valeur vénale d’un bien immobilier :

  • La vente immobilière: la première étape en prévision de la mise en vente d’un bien consiste à donner une estimation de son coût. La valeur vénale est ce qui va constituer la base du prix de vente du bien. On l’appelle alors le prix « net vendeur » en opposition au prix « frais d’agence inclus ».
  • L’impôt sur la fortune immobilière: la valeur vénale permet d’évaluer le patrimoine d’un tiers. L’administration fiscale ne prend aujourd’hui en compte que le patrimoine immobilier, en remplacement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis 2018. Ainsi, les propriétaires doivent déclarer la valeur de leurs biens immobiliers en prenant garde à ne pas sous-évaluer ce montant. Le cas échéant, le fisc pourrait imposer un redressement fiscal.
  • La succession ou la donation : dans ce cas précis, la valeur vénale du patrimoine immobilier du défunt ou du donateur est utilisée par l’administration fiscale pour calculer le montant des droits de succession. Une mauvaise estimation peut vous conduire à des pénalités, au même titre que pour l’impôt sur la fortune immobilière.
  • Les dommages ou la destruction de bien: dans le cadre d’un sinistre impliquant votre patrimoine immobilier, l’assurance pourra vous demander de lui fournir une attestation de valeur, pour le bien en cause. La valeur vénale lui sera alors utile pour fixer le montant de votre indemnisation.

Méthode de calcul de la valeur vénale ?

Le calcul de la valeur vénale d’un bien est soumis à une évaluation sérieuse basée sur des critères précis. Cela permet notamment d’éviter de surévaluer ou, au contraire, de sous-évaluer son bien en se référant à des facteurs généraux. On prend d’abord en compte le bien immobilier :

  • la nature du bien : maison, appartement, immeuble, villa, château, etc. ;
  • l’architecture : bâtiment haussmannien, maison d’architecte, etc. ;
  • la date de construction ;
  • la superficie du bien ainsi que celle des pièces ;
  • les volumes ;
  • le nombre de pièces et leur distribution : en enfilade, cuisine ouverte sur le séjour, etc. ;
  • l’état du bien : neuf, ancien, rénové, à rénover, etc. ;
  • l’exposition ;
  • les prestations additionnelles : piscines, toit-terrasse, garage, parking, cave, climatisation, cheminée fonctionnelle, etc.

On observe ensuite son environnement :

  • la situation géographique : quartier prisé, résidence sécurisée, front de mer, etc. ;
  • la réputation : sécurité, bonnes écoles, transports en commun, etc. ;
  • la vue : Tour Eiffel, Sacré-Cœur, Mont-Blanc, océan, etc. ;
  • le vis-à-vis ;
  • le voisinage et les nuisances ;
  • les taxes et les impôts ;
  • l’état du marché immobilier local.

Les experts responsables du calcul de la valeur vénale utilisent ces critères comme base afin de fixer un prix précis et juste. Bien évidemment, ces facteurs évoluent au fil du temps. Le marché de l’immobilier est différent d’une ville à l’autre. Dans certaines d’entre elles, il peut même fluctuer d’un quartier à l’autre. Les conseillers immobiliers, ou tout autres professionnels qui seraient amenés à calculer la valeur vénale de votre bien, sont absolument conscients de l’état du marché local à l’instant T. Mieux, ils peuvent se baser sur un autre indicateur solide : les biens similaires déjà vendus dans votre secteur géographique. Avec l’ensemble de ces données, ils sont assurés de vous fournir le meilleur prix net vendeur au moment de la mise en vente.

La valeur vénale d’un bien dans le cadre d’une succession

Dans le cas d’une succession dans laquelle on retrouve un ou plusieurs biens immobiliers, l’estimation du patrimoine est nécessaire avant d’évaluer le montant des parts que chaque héritier pourra percevoir après la vente du ou des biens. Ainsi, lors du décès d’un tiers, ils disposent d’un délai de 6 mois pour déclarer l’ensemble des biens immobiliers du défunt afin de procéder à l’évaluation du patrimoine. En général, l’estimation est faite par un notaire qui gère la succession dans son ensemble. Il estimera la valeur vénale du patrimoine immobilier en fonction de plusieurs facteurs, mais aussi en consultant des bases de données. Le cas échéant, il procédera à une expertise immobilière pour déterminer au mieux le prix net vendeur. Mais le calcul peut également être réalisé par un conseiller immobilier. Dans ce cas, ce dernier pourra vous apporter son savoir-faire et sa maîtrise du marché de l’immobilier local afin de vous aider à vendre le bien au meilleur prix.

Faites attention à bien évaluer la valeur vénale ! En cas de sous-estimation du bien, l’administration fiscale pourra vous demander de régulariser les droits de succession. À l’inverse, si vous avez surestimé le patrimoine immobilier, vous pourrez percevoir le remboursement du surplus des droits de succession dans l’année qui suit le décès.

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