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Comment réaliser une estimation immobilière dans le cadre d’une succession ?

Lors d’un décès, les biens immobiliers font souvent partie de la succession. Dès lors, les héritiers doivent évaluer la valeur vénale du ou des biens et fournir cette information à l’administration fiscale dans un délai de 6 mois. Celle-ci va s’en servir pour calculer les droits de succession dont les bénéficiaires devront s’acquitter. L’estimation d’un bien est une étape obligatoire et importante dans un dossier de succession, nous vous expliquons pourquoi.

L’importance de l’estimation immobilière dans le cadre d’une succession

La période suivant la perte d’un proche n’est pas toujours propice à la réflexion ou à la discussion concernant son patrimoine. Cependant, vous n’aurez que peu de temps pour traiter le dossier de succession et fournir à l’administration fiscale une évaluation du patrimoine immobilier d’une personne décédée. Il est parfois nécessaire d’agir précisément au plus vite lorsqu’il y a des mésententes entre les héritiers ou en cas de dettes contractées par le défunt. Ainsi, la vente du patrimoine immobilier pourra mettre un terme à l’indivision ou permettre de régler des créanciers.

L’estimation permet, avant toute chose, de définir la valeur vénale du ou des biens faisant partie de l’héritage. Les bénéficiaires ont alors connaissance du prix net vendeur et, de ce fait, du montant qu’ils peuvent espérer retirer de la vente. Ils peuvent ainsi se mettre d’accord sur le partage du résultat en parts égales. Il arrive aussi que l’un des héritiers décide d’acquérir le bien. Dans ce cas, il rachète les parts des autres successeurs.

Enfin, l’estimation va servir au calcul des droits de succession. Les héritiers doivent alors informer l’administration fiscale du prix net vendeur du ou des biens faisant partie de l’héritage. C’est pourquoi la valeur vénale doit être mesurée avec justesse afin d’éviter les pénalités dues à l’administration fiscale en cas de mauvaises déclarations. En effet, si vous avez sous-estimé le bien, vous pourriez être pénalisé par le fisc, qui vous demandera dès lors de régulariser les droits de succession. Au contraire, si vous avez surestimé le bien, vous pourrez recevoir un remboursement du trop-perçu des droits de succession.

Qui est habilité à estimer un bien immobilier lors d’une succession ?

Il est d’usage de faire appel à un notaire pour régler les questions de succession à la suite d’un décès. Cet expert du droit et de l’immobilier est l’un des seuls professionnels habilités à estimer un bien immobilier. S’il prend en charge le dossier de succession, il examine également l’ensemble du patrimoine qui entre dans l’héritage. Parfois désigné par le défunt avant sa disparition, le notaire est un interlocuteur privilégié dans tout ce qui concerne la succession et son processus. Il a à disposition un certain nombre d’outils dédiés, comme des bases de données, dont il est le seul à avoir l’accès.

Le notaire est une personne neutre qui apporte une expertise immobilière, mais aussi une expertise juridique. Les deux étant très utiles dans le cadre d’une succession. Malgré tout, il ne faut pas hésiter à faire estimer le ou les biens par d’autres spécialistes tels que les conseillers immobiliers. Cette double appréciation vous offrira la certitude que la valeur vénale des biens est la plus juste.

L’obligation de faire appel à un professionnel pour évaluer des biens lors d’une succession intervient dès lors que la valeur du bien en question est supérieure ou égale à 5000 €. En dessous de cette valeur, vous pouvez réaliser une estimation par vous-même.

Quelle est la marche à suivre pour estimer son bien lors d’une succession ?

En général, le dossier de succession est entre les mains d’un notaire. Celui-ci va donc pouvoir estimer le ou les biens qui entrent dans l’héritage suivant 2 méthodes :

  • L’avis de valeur : en s’aidant d’outils informatiques et de bases de données comme le BIEN pour l’Île-de-France ou PERVAL pour le reste du territoire, le notaire va pouvoir évaluer un bien sans réaliser d’expertise sur place. Bien sûr, cette méthode reste toute relative et peut être appuyée selon les cas par la deuxième approche.
  • L’expertise immobilière : cette fois, le notaire va effectuer un audit de la maison et du terrain en se déplaçant en personne. Cette méthode rend l’estimation plus fiable puisque l’expertise est plus détaillée.

Si vous n’êtes pas d’accord avec l’évaluation du notaire, vous pouvez tout à fait faire réaliser une contre-expertise par un spécialiste immobilier. De même, la valeur vénale est indicative. Elle ne vous oblige pas à vendre le bien à ce prix. Vous pouvez donc mettre une maison en vente à un montant supérieur à celui annoncé par le notaire.

Quels sont les risques si un bien est sous-évalué ?

Lorsque vient le moment d’estimer le patrimoine immobilier du défunt, certains sont tentés de le sous-évaluer. En effet, moins la valeur vénale d’un bien immobilier sera élevée, moins les héritiers paieront de droits à la succession auprès de l’administration fiscale.

Cette dernière ne laisse pourtant rien au hasard quand il s’agit de l’estimation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession. Elle contrôle systématiquement l’exactitude de la valeur vénale déclarée en se basant sur le prix de vente de biens de même nature sur un secteur donné.

Pour éviter le redressement fiscal, les héritiers doivent fournir des données incontestables. La meilleure manière de réussir l’estimation d’un patrimoine immobilier est de faire appel à un notaire ou à un conseiller immobilier. Il vous faudra également vérifier scrupuleusement que vos déclarations sont justes.

Combien coûte l’estimation immobilière par le notaire dans le cadre d’une succession ?

L’estimation immobilière par un notaire n’est pas un acte gratuit. Ce dernier utilise des ressources précises et officielles afin de procéder à l’estimation la plus juste. Dans certains cas, il effectue une expertise immobilière, c’est-à-dire un audit du bien immobilier qui entre dans la succession. Ces actes prennent du temps, c’est donc naturel qu’ils aient un coût. Comptez entre 150 € et 400 € selon les cas. Évidemment, si l’estimation par le notaire fait partie d’un processus de vente dont il est l’exécuteur, le coût de l’évaluation sera ajouté au montant total de la gestion de la succession.

Faut-il faire appel à un conseiller immobilier pour estimer son bien ?

L’intervention d’un conseiller immobilier pour estimer son bien n’est pas obligatoire, mais elle peut s’avérer utile.

Si vous avez fait appel à un notaire, le conseiller immobilier pourra vous apporter une contre-expertise. Il pourra dès lors vérifier la justesse de l’estimation du patrimoine immobilier qui entre dans l’héritage. Ainsi, vous serez assurés d’avoir la bonne valeur vénale. Cela vous évitera de devoir régulariser des droits de succession à l’administration fiscale en cas de déclaration erronée.

Enfin, solliciter un conseiller immobilier est un atout si vous souhaitez vendre le bien immobilier rapidement et au bon prix.

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