L’acte de vente génère des frais pour les deux parties, bien au-delà du prix du bien. Typiquement, l’acquéreur provisionne généralement 7 à 10% du prix dans l’ancien. Du côté du vendeur, on peut voir fondre 30% de son prix net après plus-value, diagnostics, mainlevées et commissions… Un appartement vendu 500 000 euros peut ainsi coûter 50 000 euros à l’acheteur en frais divers. Tandis que le vendeur n’encaisse réellement que 350 000 euros après toutes les ponctions. On a donc des sommes considérables qui partent entre obligations légales incompressibles et frais négociables. Faisons le point sur ces différents frais « d’acte de vente », il en va de votre trésorerie !
Quels sont les frais à la charge de l’acquéreur ?
Les droits de mutation : les frais d’acte de vente les plus importants
Les droits de mutation représentent l’essentiel des frais d’acquisition, c’est bien connu. Ils sont couramment appelés « droits d’enregistrement », pour la simple et bonne raison qu’ils alimentent les caisses de l’État et des collectivités locales. Le taux standard avoisine 5,80% du prix de vente.
Depuis le 1er avril 2025, les départements ont la main pour l’augmenter de 0,5 point supplémentaire. De quoi porter le taux jusqu’à 6,30% dans les départements qui ont opté pour cette hausse. Il existe donc désormais des variations importantes d’un département à l’autre !
Ces droits de mutation s’ajoutent aux frais de notaire proprement dits. Avec le prix, ils forment la base du budget global d’acquisition.
Si on s’intéresse aux détails, cette taxe se décompose en trois parts – les départements modulent légèrement ces taux dans le cadre légal autorisé :
- La taxe départementale (environ 4,50%),
- La taxe communale (environ 1,20%),
- Des frais d’assiette pour le recouvrement (environ 0,10%).
Illustration pratique : pour un bien à 800 000 euros, les droits de mutation représentent environ 46 400 euros. Et jusqu’à 50 480 euros dans les départements ayant appliqué la hausse. La différence influence forcément le choix géographique des investisseurs avertis.
Important : cette hausse de 0,5 point ne s’applique pas aux primo-accédants, lorsque le bien acquis est destiné à être leur résidence principale. Primo-accédants = personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale dans les deux années précédentes.
Les frais de notaire : une rémunération encadrée
Contrairement aux idées reçues, le notaire ne perçoit qu’une fraction des fameux « frais de notaire » ! Ses émoluments sont strictement encadrés par décret. Le notaire va les calculer selon un barème dégressif national. Pour une vente à 300 000 euros, la rémunération du notaire s’établit autour de 3 900 euros HT. À 1 million d’euros, elle avoisine les 8 500 euros HT. La TVA à 20% s’ajoute systématiquement.
Retenons que depuis 2020, les notaires peuvent accorder une remise allant jusqu’à 20% sur leurs émoluments, pour les transactions supérieures à 100 000 euros.
Mais alors, de quoi est composé le reste de ces « frais de notaire » ? Il y a plusieurs débours qui complètent la facture :
- Documents d’urbanisme,
- États hypothécaires,
- Cadastre,
- Conservateur des hypothèques,
- Etc.
Comptez généralement entre 800 et 2 000 euros selon la complexité du dossier. La contribution de sécurité immobilière ajoute environ 0,10% du prix. Ces frais permettent notamment d’établir l’acte authentique de vente et de vérifier le titre de propriété du vendeur.
Retenons que l’acquisition dans le neuf bénéficie d’un régime fiscal plus indulgent. Les droits de mutation disparaissent et sont remplacés par la TVA déjà incluse dans le prix. Les frais chutent alors à environ 1,5 à 2% (avec notamment une taxe de 0,715% sur le prix HT versée au service de publicité foncière), contre 7 à 10% dans l’ancien.
Attention, ce régime bénéficie seulement à une vente immobilière VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) ou à un logement neuf vendu par un professionnel assujetti à la TVA. La revente entre particuliers d’un bien récent reste soumise aux droits de mutation classiques.
Quels sont les frais à la charge du vendeur ?
La plus-value immobilière : la taxation des gains
La plus-value immobilière génère la charge la plus lourde pour le vendeur. Son calcul s’est complexifié ces dernières années, de sorte que le montant final encaissé est souvent surprenant.
Le principe est le suivant : la différence entre prix de vente et prix d’acquisition génère une plus-value taxable à 19%, plus prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 36,2 % au total. Des abattements s’appliquent selon la durée de détention :
- Moins 6 % par an de la 6e à la 21e année,
- Moins 4 % la 22e année pour l’impôt,
- Exonération totale intervient après 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Exemple : un bien acquis 300 000 euros et revendu 500 000 euros après 10 ans va afficher 200 000 euros de plus-value brute. Après abattements (30% pour l’impôt, 6,5% pour les prélèvements sociaux), la plus-value taxable s’établit à 140 000 euros pour l’impôt et 187 000 euros pour les prélèvements sociaux. Imposition totale : environ 58 000 euros. Le vendeur ne conserve que 142 000 euros de sa plus-value…
Sans trop aller dans les détails, signalons que les résidences principales bénéficient d’une exonération totale. Les travaux réalisés peuvent majorer le prix d’acquisition sous conditions strictes. Une estimation immobilière permet d’anticiper ces calculs et d’optimiser la stratégie de vente !
Les diagnostics obligatoires : des frais incompressibles
C’est aussi le vendeur qui supporte le coût des diagnostics techniques obligatoires. Leur liste s’allonge régulièrement : DPE (diagnostic de performance énergétique), amiante, plomb, termites, gaz, électricité, assainissement, état des risques et pollutions, etc.
Leur coût varie selon la surface et l’ancienneté du bien. Tablez généralement sur des chiffres :
- Studio ou T2 : 300 à 500 euros
- Maison individuelle : 600 à 1 200 euros
- Bien atypique ou grande surface : 1 500 à 3 000 euros
Les diagnostics ont des durées de validité limitées. Un DPE reste valable 10 ans, l’électricité et le gaz 3 ans, les termites 6 mois. Ici, prudence, un diagnostic périmé lors de la signature entraîne l’annulation du dossier et des frais de renouvellement.
La mainlevée d’hypothèque
Un crédit immobilier en cours nécessite ce qu’on appelle une « mainlevée d’hypothèque » pour vendre. Il s’agit d’une formalité coûteuse, avec les émoluments d’un notaire (environ 0,3% du capital restant dû), des frais de radiation et la taxe de publicité foncière.
Illustration pratique : pour un capital restant dû de 200 000 euros, la mainlevée génère environ 1 200 euros de frais. S’y ajoutent les pénalités de remboursement anticipé du prêt, plafonnées à 3% du capital remboursé ou 6 mois d’intérêts.
Quels sont les frais partagés ou négociables ?
La commission d’agence
La commission de l’agent immobilier représente entre 3 à 8 % du prix de vente. Pour la partager, tout dépend en réalité des usages locaux et de la négociation. Il y a trois schémas possibles :
- Commission vendeur : le vendeur supporte l’intégralité de la commission. Le prix est donc affiché « FAI » (frais d’agence inclus).
- Commission acquéreur : l’acheteur paie, en sus du prix net vendeur.
- Commission partagée : le paiement des frais est réparti, souvent à 50/50.
La tendance actuelle privilégie la charge vendeur, cela a le mérite de fluidifier les transactions. Les annonces immobilières Paris et en régions précisent généralement qui doit payer les frais d’agence. Attention, la commission supporte elle-même la TVA à 20 %, déjà incluse dans les pourcentages annoncés.
Les frais annexes et imprévus
Dans la pratique, plusieurs « petits frais » de dernière minute se glissent fréquemment dans la facture finale. D’expérience, voici les petits débours plus courants :
Pour le vendeur :
- Certificat de mesurage loi Carrez : 100 à 300 euros
- Mise en copropriété si division : 2 000 à 5 000 euros
- Travaux de mise en conformité urgents
- Prorata de taxe foncière et charges
Pour l’acquéreur :
- Frais de garantie bancaire : 1 à 2 % du prêt
- Expertise complémentaire : 1 500 à 3 000 euros
- Frais de déménagement et d’installation
En synthèse
| Type de frais | Acquéreur | Vendeur |
| Droits de mutation | 5,8 à 6,3 % | – |
| Émoluments notaire | 1% | 0,3 % (si mainlevée) |
| Diagnostics | – | 500 à 1500 € |
| Plus-value | – | 0 à 36,2 % du gain |
| Commission agence | 0 à 8 % | 0 à 8 % |
| Garantie bancaire | 1 à 2 % du prêt | – |
(NB : montant des frais estimatifs donné à titre d’information, ceci n’est pas un conseil en placement immobilier, encore moins une recommandation)
Les frais d’acte de vente impactent beaucoup l’économie réelle de la transaction. L’investisseur averti qui intègre ces paramètres dès l’origine sécurise son opération et garde la main sur sa rentabilité nette.