L’achat en indivision permet à plusieurs personnes d’acquérir ensemble un même bien immobilier, chacun devenant propriétaire d’une quote-part exprimée en pourcentage. C’est une solution assez courante dans l’univers des transactions immobilières. Couple non marié qui achète son premier appartement, frères et sœurs qui héritent de la maison familiale, amis qui investissent dans un bien locatif, etc. : l’indivision s’impose comme une solution simple pour acheter un bien à plusieurs, sans créer de structure juridique.
Qu’est-ce que l’indivision exactement sur le plan juridique ?
L’indivision est une situation de propriété à plusieurs, régie par les articles 815 et suivants du Code civil. Concrètement, chaque indivisaire détient une quote-part abstraite du bien (30 %, 50 %, 70 %, etc.), mais tous sont propriétaires de l’ensemble. Vous ne possédez pas « la cuisine » ou « la chambre du fond », vous détenez un pourcentage de la totalité.
Cette quote-part figure bel et bien sur l’acte de propriété et détermine vos droits : la part des loyers, la part du prix de vente, mais aussi la part dans les charges. Bon nombre de couples non mariés ont recours à cette solution pour acheter leur premier, et presque toutes les successions créent une indivision entre héritiers.
Relativement simple à mettre en place, l’achat immobilier en indivision ne nécessite d’ailleurs qu’une mention dans l’acte notarié.
Comment fonctionne concrètement un achat en indivision ?
Au quotidien, l’indivision impose des règles pour le moins strictes afin de parer à d’éventuelles dérives :
- Pour les actes de conservation (ex : réparer la toiture), chaque indivisaire peut agir seul.
- Pour les actes d’administration (ex : signer un bail), il faut la majorité des deux tiers.
- Pour les actes graves (ex : vendre, hypothéquer), l’unanimité est obligatoire.
Voici un exemple concret : trois amis achètent un appartement à 900 000 €. Pierre apporte 50 %, Marie 30 %, Paul 20 %. Si l’appartement génère 3 000 € de loyers mensuels, Pierre touchera 1 500 €, Marie touchera quant à elle 900 €, Paul touchera 600 €. Mais si le toit fuit et coûte 10 000€ de réparations urgentes, Pierre peut faire les travaux et réclamer sa quote-part aux autres.
Quels sont les avantages et les risques de l’indivision ?
L’indivision séduit par sa simplicité. Pas de société à créer, pas de comptabilité spécifique, des frais de notaire identiques à un achat classique. Fiscalement, chacun déclare sa part de revenus ou de plus-value.
Mais attention au piège principal, qui tient à l’article 815 du Code civil qui explique que nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. N’importe quel indivisaire peut exiger la vente à tout moment. Votre ex-conjoint réclame sa part ? Votre frère a besoin d’argent ? Le juge ordonnera la vente aux enchères si aucun accord n’est trouvé.
Autre risque : les créanciers d’un indivisaire peuvent saisir sa quote-part et provoquer la vente forcée. Sans compter les blocages quotidiens, lorsque les relations se dégradent malheureusement.
Comment sécuriser un achat en indivision ?
Pour parer aux mauvaises surprises, nous recommandons de signer une convention d’indivision devant notaire. Ce contrat organise la vie commune : une durée maximale de 5 ans, la répartition des charges, un droit de préemption entre indivisaires. Coût : 500 à 1 500 €, en fonction de la complexité.
Avant le contrat d’achat, pensez à la clause d’attribution préférentielle. Cette clause est très importante pour protéger le conjoint survivant.
Envisagez enfin une assurance décès-invalidité croisée. L’idée est que si l’un décède, l’assurance rembourse le crédit et évite la vente forcée.
Quelle est la différence entre indivision et SCI ?
L’indivision convient aux projets simples et sur le court terme. Au-delà de 5 ans, mieux vaut acheter en SCI. La SCI coûte plus cher (1 500 à 3 000 €), impose une comptabilité, mais offre une stabilité incomparable : aucun associé ne peut forcer la vente.
Pour l’immobilier de prestige, la SCI s’impose bien souvent. Un château familial, un hôtel particulier transmis sur plusieurs générations méritent une structure pérenne.
L’indivision reste davantage pertinente pour l’appartement du jeune couple ou la résidence secondaire entre frères et sœurs.
Comment fonctionne l’achat en indivision avec usufruit ?
L’achat en indivision avec usufruit combine deux mécanismes. Cas typique : des parents achètent avec leurs enfants, mais se réservent l’usufruit. Ils habitent ou louent (usufruit), les enfants détiennent la valeur patrimoniale (nue-propriété).
Voici un exemple typique lors d’une succession : Madame hérite de l’usufruit, ses trois enfants de la nue-propriété en indivision. Elle vit dans l’appartement jusqu’à son décès, moment où les enfants récupèrent la pleine propriété. Pour estimer un bien immobilier lors d’une succession, le notaire applique le barème fiscal : à 70 ans, l’usufruit vaut 30 %, la nue-propriété 70 %.
Faut-il privilégier l’indivision pour un achat immobilier ?
L’indivision convient dans trois cas : le couple non marié qui achète sa résidence principale, l’investissement locatif entre proches sur 3-5 ans maximum, la période transitoire après succession. Nous recommandons d’éviter l’indivision à plus de trois personnes, entre personnes ayant déjà été en conflit par le passé (pour des raisons évidentes), ou pour des projets complexes nécessitant de gros travaux.
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