Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La SCI (société civile immobilière) familiale est une société dans laquelle tous les associés sont liés par un lien de parenté ou d’alliance : parents et enfants, grands-parents, mais aussi cousins, oncles ou beaux-parents.
Deux associés au minimum sont nécessaires, et il n’existe pas de plafond. Pour investir dans l’immobilier par le biais d’une société civile immobilière, il faut donc d’abord constituer la société, puis acquérir le bien en son nom.
Le principe est que c’est la société qui détient le bien immobilier, et non les associés en direct. Chacun détient des parts sociales proportionnelles à son apport. En d’autres termes, détenir 40 % des parts, c’est détenir 40 % de la valeur de la société, pas un droit direct sur une fraction du bien.
La gestion courante est confiée à un gérant désigné dans les statuts. Les décisions importantes (la vente du bien, l’entrée d’un nouvel associé) obéissent à des règles de majorité définies librement par les associés.
Éviter les blocages de l’indivision
L’indivision est le régime par défaut lorsque plusieurs personnes détiennent un même bien, par exemple à la suite d’un héritage.
Chaque indivisaire peut exiger le partage à tout moment, et si aucun accord n’est trouvé, le tribunal peut ordonner la vente. Un seul héritier en désaccord peut ainsi imposer la cession de l’appartement familial, même si les autres souhaitent le conserver.
La SCI neutralise fortement ce risque. Les associés ne peuvent pas exiger le « partage » du bien puisqu’il appartient à la société. Celui qui souhaite sortir doit alors céder ses parts selon les modalités prévues dans les statuts, sans remettre en cause la détention du bien par les autres.
Optimiser la transmission du patrimoine
Donner des parts de SCI familiale plutôt qu’un bien en direct : l’opération permet de faire baisser les droits de donation par plusieurs mécanismes.
Les abattements
Comme pour une donation immobilière classique, chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € de parts par enfant en franchise de droits. Ce « cycle » est renouvelé (remis à zéro) tous les 15 ans. La transmission peut se faire par tranches successives. Cela permet d’étaler la donation sur plusieurs cycles d’abattement.
La décote pour « illiquidité »
Les parts de SCI ne se revendent pas aussi facilement qu’un bien en direct. Il n’existe pas de marché organisé pour les échanger. Les statuts contiennent souvent une « clause d’agrément », c’est-à-dire une disposition qui soumet toute cession de parts à l’accord préalable des autres associés.
Pour tenir compte de cette contrainte, l’administration fiscale admet une décote de 10 à 20 % sur la valeur des parts au moment de la donation. Il n’existe pas de barème officiel, le taux dépend de la situation de chaque SCI.
La déduction des dettes
Si la SCI a contracté un emprunt, la valeur des parts tient compte de cette dette. Une SCI détenant un bien de 600 000 € avec un emprunt résiduel de 200 000 € voit ses parts valorisées par défaut à 400 000 €. Les droits de donation sont calculés sur cette valeur nette.
Le démembrement des parts
Les parents peuvent également transmettre la nue-propriété de leurs parts tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de percevoir les revenus locatifs. Au décès, l’usufruit s’éteint, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts sans droits supplémentaires.
Acquérir une résidence principale ou un investissement locatif
La SCI familiale peut servir à acheter une maison en SCI pour y habiter. De même, elle peut servir à financer un investissement locatif.
Dans la pratique, et dans les deux cas, des familles réussissent ponctuellement à investir en SCI sans apport, dans le cadre d’une opération où la SCI emprunte directement auprès de la banque.
Un point de vigilance concerne la plus-value en cas de revente.
Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et que l’un des associés occupe le bien à titre de résidence principale, de façon gratuite, sa quote-part de plus-value est exonérée d’impôt lors de la vente. Mais l’exonération est partielle : seule la part de l’associé occupant est couverte, les autres associés restent imposables.
Si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés (IS), l’exonération disparaît totalement.
Les contraintes à connaître avant de se lancer
Pour que la SCI familiale remplisse son rôle, les statuts doivent être rédigés avec soin. Dans la pratique, la création d’une SCI coûte environ 300 à 400 € en autonomie (statuts rédigés par les associés, annonce légale et frais de greffe), ou 1 500 à 3 000 € avec un notaire ou un avocat.
La SCI familiale doit être gérée comme une société à part entière
La famille est tenue de respecter des obligations de gestion sous peine de voir son régime fiscal requalifié par l’administration. Parmi ces obligations : une assemblée générale annuelle, l’approbation des comptes, une déclaration annuelle des revenus de la SCI.
La responsabilité des associés est illimitée
Cette responsabilité est posée au prorata de leur participation dans le capital. Le jour où la SCI n’est pas en mesure de rembourser ses dettes, les créanciers ont l’option de pousser le recouvrement jusqu’au patrimoine personnel des associés (après avoir d’abord poursuivi la société).
Le choix du régime fiscal (IR ou IS) se fait au moment de la création
Avant de se lancer, il est utile d’estimer son bien. C’est la valeur du bien, ainsi que son usage, qui déterminent le calibrage de la structure, le choix du régime fiscal. Le passage de l’IR à l’IS est possible, mais il est irréversible.
Un point important : il déclenche aussi une imposition immédiate des plus-values « latentes », c’est-à-dire des gains non encore réalisés sur le bien (la différence entre sa valeur actuelle et son prix d’acquisition).